I prezzi delle case sono uno specchio delle ineguaglianze sociali che si osservano in molti altri contesti economici (reddito e ricchezza disponibile ovviamente, ma anche altri indicatori come la propensione al risparmio o alla spesa). Le differenze sono tradizionalmente molto ampie anche all’interno di zone geografiche omogenee (o addirittura nella stessa città).
La crisi economica di questi ultimi anni, anche nel settore immobiliare, ha ulteriormente incrementato le differenze, visto che i prezzi degli immobili di lusso hanno subito una flessione molto contenuta o addirittura hanno fatto registrare degli aumenti (anche significativi in alcuni casi).
Sfruttando l’estesissimo database di annunci immobiliari di Caasa e le stime sulle quotazioni immobiliari che da esso derivano (*), abbiamo la possibilità di mettere in evidenza quali sono le città in Italia con le quotazioni più alte, più basse o più disomogenee: le sorprese non mancheranno.
Intanto, in termini assoluti, quotazioni elevate fa rima con piccoli comuni: tra i primi 10 comuni italiani (che abbiano un congruo numero di immobili in vendita) per prezzo medio al m² degli appartamenti, Sorrento con i suoi circa 16.000 abitanti è il più grande ed è anche l’unico oltre ad Alassio a superare i 10.000 abitanti!
Ecco la Top-Ten italiana assoluta:
| 1 | Cortina d’Ampezzo | … | 11.050 €/m² |
| 2 | Portofino | … | 10.750 €/m² |
| 3 | Capri | … | 9.000 €/m² |
| 4 | Forte dei Marmi | … | 8.100 €/m² |
| 5 | Anacapri | … | 7.400 €/m² |
| 6 | Sperlonga | … | 6.350 €/m² |
| 7 | Alassio | … | 6.150 €/m² |
| 8 | Monterosso al Mare | … | 5.850 €/m² |
| 9 | Sorrento | … | 5.800 €/m² |
| 10 | Vernazza | … | 5.650 €/m² |
Per quanto riguarda invece i comuni con le quotazioni più basse il discorso è più complesso: il fondo della classifica è molto affollato (al contrario della cima) e tra gli oltre 400 comuni con quotazioni inferiori ai 1.000 € / mq ci sono comuni molto popolosi (come Marsala con oltre 80.000 abitanti), ma anche molti comuni piccoli o piccolissimi.
Limitandosi ai 438 comuni italiani con oltre 100.000 abitanti, ecco ai vertici della classifica:
| 1 | Roma | … | 3.500 €/m² |
| 2 | Firenze | … | 3.500 €/m² |
| 3 | Milano | … | 3.500 €/m² |
| 4 | Napoli | … | 3.000 €/m² |
| 5 | Venezia | … | 3.000 €/m² |
| 6 | Salerno | … | 2.650 €/m² |
| 7 | Rimini | … | 2.600 €/m² |
| 8 | Bologna | … | 2.600 €/m² |
| 9 | Cagliari | … | 2.200 €/m² |
| 10 | Monza | … | 2.200 €/m² |
Mentre questa è la coda:
| 1 | Reggio di Calabria | … | 1.000 €/m² |
| 2 | Taranto | … | 1.100 €/m² |
| 3 | Siracusa | … | 1.200 €/m² |
| 4 | Novara | … | 1.250 €/m² |
| 5 | Terni | … | 1.300 €/m² |
| 6 | Andria | … | 1.300 €/m² |
| 7 | Foggia | … | 1.350 €/m² |
| 8 | Perugia | … | 1.350 €/m² |
| 9 | Sassari | … | 1.400 €/m² |
| 10 | Messina | … | 1.400 €/m² |
Tra le città più costose, a parte Roma, Milano e Firenze con quotazioni quasi identiche, il Nord e il Sud sembrano abbastanza omogenei nei valori, con Napoli al livello di Venezia e Salerno e Cagliari sostanzialmente paragonabili a Rimini, Bologna e Monza.
Quasi tutte le città con quotazioni più basse sono invece del Sud, mostrando in questo una significativa differenza su base territoriale, con Reggio di Calabria vicina ai 1.000 €/m², cioè poco più di 1 / 4 dei valori medi di Roma, Milano e Firenze!
Tornando alle città con quotazioni più elevate, è interessante notare come il grado di omogeneità interno alle stesse città sia molto diverso, con Venezia, Napoli e Milano (nell’ordine) molto più disomogenee di Rimini, Salerno, Bologna e Firenze. Infatti, mentre a Rimini, circa il 75% degli annunci hanno prezzi che si discostano meno del 35% dal valore medio, a Venezia e Napoli circa il 25% degli annunci hanno un prezzo diverso per più del 60% dal valore medio cittadino, mostrando una disomogeneità estremamente accentuata. In particolare a Venezia c’è una differenza molto significativa tra Mestre e soprattutto Marghera (con appena 1.600 €/m²) e le zone più centrali con in testa il Sestiere San Polo e i suoi 5.200 €/m².
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