Le politiche monetarie ultra-espansive delle banche centrali hanno incoraggiato gli investitori di tutto il mondo ad acquistare quasi ogni asset presente sul mercato. Questa corsa all’acquisto ha aumentato i prezzi, e conseguentemente abbassato i rendimenti. Questa dinamica si è verificata in molti settori tra cui le obbligazioni societarie, le obbligazioni statali, le azioni, e nel residenziale delle maggiori capitali mondiali. Le obbligazioni dei governi Europei rendono generalmente meno dell’1%. Le obbligazioni aziendali, nonostante siano più rischiose, offrono pochi punti percentuali. In Italia però, nonostante il settore immobiliare fatichi ad ottenere rialzi nelle quotazioni, questo ha fatto si che i rendimenti da locazione siano molto attraenti.
Nel contesto attuale, quindi, il mattone torna ad essere un investimento interessante sia per i bassi tassi sui mutui sia per i rendimenti da locazione, ed infine per i valori a forte sconto rispetto ai picchi di qualche anno fa. Molte banche offrono un mutuo trentennale a tasso fisso intorno al 3%. Considerando che mettendo a reddito un immobile nelle maggiori città italiane si può ottenere un rendimento (affitto/costo dell’immobile) medio del 5%, non sorprende che, nonostante i recenti cali, una recente inchiesta del Centro Einaudi in collaborazione con Intesa San Paolo dimostri che il 69.8% degli investitori immobiliari si dichiara soddisfatto dell’investimento effettuato. Il ritorno sull’investimento però varia considerevolmente da città a città.
Studiando gli immobili residenziali in vendita e in affitto presenti sul database di OsservatorioImmobiliare.it si può notare che i rendimenti oscillano tra il 3.4% di Caserta e il 6.7% di Trento. Su un investimento di 200.000 euro questo si traduce in una differenza di ben 548 euro mensili (572 euro di affitto mensile per Caserta, 1120 euro per Trento). Nelle prime cinque posizioni per rendimenti offerti si trovano principalmente comuni del Nord Italia. Oltre a Trento, anche Siracusa (6.6%), Perugia (6.2%), Vicenza (6%) e Novara (5.9%) offrono tutte un rendimento quasi doppio rispetto al costo (in interessi) di un mutuo. Questi rendimenti sono di gran lunga superiori a quelli offerti dalle grandi città quali Roma (4.9%), Milano (5.5%), e Napoli (4.1%). Infatti, sebbene i grandi comuni offrano affitti superiori (800 euro per un appartamento di 60mq in media), richiedono un investimento iniziale molto maggiore (193.000 euro per un appartamento di 60mq).
I grandi comuni sono anche i più rischiosi da un punto di vista di insolvenza potenziale. Nelle grandi città, soprattutto nel Sud Italia, il tasso di disoccupazione tende ad essere maggiore che nelle piccole città. Napoli (31%), Palermo (29%) e Catania (29%) sono i comuni più problematici. Purtroppo, anche altre grandi citta quali Roma (11%) hanno un elevato tassi di disoccupazione. In Trentino ed Emilia Romagna troviamo i cinque comuni con meno disoccupazione. Trento, Bolzano e Forlì sono le città più virtuose (4%). Inoltre, nonostante i residenti dei grandi comuni abbiano un reddito superiore alla media nazionale, la differenza non compensa i maggiori costi necessari per affittare un appartamento.
Una strategia di investimento deve quindi discostarsi dall’investire esclusivamente nella propria città. Se è pur vero che un investimento di successo si basa sulla conoscenza del mercato, spesso si possono ottenere informazioni su altri mercati immobiliari con discreta facilità. In molti casi l’investimento immobiliare mette a reddito (e a rischio) l’intero patrimonio familiare; vale la pena quindi scegliere con cura dove investire. Sia i rendimenti, derivanti dai costi di acquisto e affitti medi, che il rischio di insolvenza, correlato al tasso di disoccupazione e al reddito medio in relazione al costo dell’affitto, variano in maniera consistente tra regione e regione, e spesso tra comuni limitrofi.
