Surroga, rinegoziazione ed estinzione
Cambiare banca, rinegoziare il mutuo in essere ed estinguere anticipatamente.
La surroga trasferisce il mutuo residuo a un’altra banca mantenendo l’ipoteca e senza costi per il cliente nei casi previsti dalla legge. Consente di modificare tasso, durata e rata, ma non di aumentare il capitale trasferito.
Conviene quando il risparmio atteso su interessi e condizioni è significativo rispetto al debito residuo e agli anni mancanti. Va confrontato il costo totale residuo, non solo la nuova rata.
La nuova banca può rifiutare la richiesta dopo aver valutato cliente e immobile. La banca originaria, invece, non può impedire il trasferimento una volta che la nuova banca ha approvato l’operazione.
Non esiste un limite generale al numero di surroghe, ma ogni nuova banca valuta convenienza, debito residuo, immobile e merito creditizio. Surroghe molto ravvicinate possono risultare poco appetibili.
Con la surroga il mutuo passa a un’altra banca; con la rinegoziazione si modificano le condizioni con la banca attuale. La rinegoziazione richiede l’accordo di entrambe le parti.
La surroga pura trasferisce soltanto il debito residuo. Per ottenere liquidità aggiuntiva occorre una diversa operazione, come una sostituzione con liquidità, soggetta a nuova istruttoria e costi.
Sì, il cliente può restituire prima della scadenza tutto o parte del capitale residuo. Per molti mutui immobiliari dei consumatori non sono previste penali, ma occorre verificare data, finalità e contratto.
Può convenire se riduce interessi e rischio senza compromettere la liquidità familiare. A seconda del contratto e della banca, può ridurre rata, durata o entrambe.
Va richiesto alla banca indicando la data prevista per il rimborso. Il documento riporta capitale residuo, interessi maturati e eventuali somme dovute secondo il contratto.
Per molti mutui bancari l’estinzione comporta la cancellazione semplificata dell’ipoteca tramite comunicazione della banca ai registri immobiliari. È opportuno verificare che la procedura sia stata completata.
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